고정금리 주택담보대출인데 왜 5년 뒤 금리가 오를까?

집을 살 때 대출 상담을 받다 보면 이런 말을 자주 듣습니다.

“처음 5년은 고정금리입니다.”

이 말을 들으면 많은 사람이 만기까지 같은 금리를 내는 대출이라고 생각하기 쉽습니다.

그런데 5년이 지나자 갑자기 은행에서 금리가 다시 정해진다는 안내를 받는 경우가 있습니다.

분명 고정금리라고 했는데, 왜 금리가 바뀌는 걸까요?

최근에는 실제로 2021년 저금리 시기에 주택담보대출을 받은 사람들의 금리 재산정 시점이 돌아오면서 이 문제가 다시 주목받고 있습니다. 2021년 당시 3%대였던 5년 고정형 주담대가 최근에는 훨씬 높은 수준에서 다시 금리를 적용받을 수 있는 상황입니다.

우리가 생각하는 ‘고정금리’가 모두 같은 것은 아니다

주택담보대출 금리는 크게 세 가지 형태로 나눠볼 수 있습니다.

처음부터 끝까지 금리가 같은 순수 고정금리,
시장금리에 따라 일정 주기로 금리가 바뀌는 변동금리,
그리고 두 방식을 섞은 혼합형 금리입니다.

문제는 우리가 흔히 은행에서 ‘5년 고정금리’라고 듣는 상품 중 상당수가 사실은 혼합형 주택담보대출이라는 점입니다.

혼합형 대출은 처음 몇 년 동안만 금리를 고정하고, 그 기간이 지나면 변동금리로 전환됩니다.

한국은행도 혼합형 주택담보대출을 일정 기간 고정금리를 적용한 뒤 이후에는 변동금리가 적용되는 상품으로 설명하고 있습니다.

즉,

“5년 고정”은 “30년 동안 고정”이라는 뜻이 아닐 수 있습니다.

이 차이를 모르고 있으면 몇 년 뒤 예상하지 못했던 금리 변화를 맞을 수 있습니다.

왜 하필 5년 동안만 고정해줄까?

은행 입장에서 20년, 30년 동안 같은 금리를 약속하는 것은 부담이 큽니다.

앞으로 시장금리가 어떻게 변할지 알 수 없기 때문입니다.

그래서 일정 기간만 금리를 고정해 차주에게 안정성을 주면서도, 이후에는 시장 상황을 반영할 수 있도록 만든 것이 혼합형 구조입니다.

차주 입장에서도 장점이 있습니다.

대출 초기 몇 년 동안은 금리가 오르더라도 월 상환액이 갑자기 변하지 않습니다.

하지만 이 안정성에는 유효기간이 있습니다.

고정기간이 끝나는 순간부터는 당시 시장금리의 영향을 받게 됩니다.

2021년에 대출받은 사람들이 지금 주목받는 이유

2021년은 지금과 비교하면 대출금리가 상당히 낮았던 시기였습니다.

당시 낮은 금리로 5년 고정형 주담대를 받은 사람이라면 2026년부터 차례로 고정기간이 끝나게 됩니다.

그런데 그 사이 시장 환경은 크게 달라졌습니다.

최근 4대 시중은행의 5년 고정형 주담대 금리 중간값은 5% 후반 수준까지 올라왔고, 일부 은행의 고정형 금리 상단은 7%대를 기록하고 있습니다.

결국 5년 전에는 낮은 금리를 적용받았더라도, 재산정 시점에 시장금리가 높아져 있다면 새로운 금리는 훨씬 높아질 수 있습니다.

여기서 중요한 것은 과거에 어떤 금리로 빌렸느냐보다 금리가 다시 정해지는 시점의 시장 상황입니다.

기준금리만 보면 되는 것은 아니다

그렇다면 한국은행이 기준금리를 내리면 주담대 금리도 바로 내려갈까요?

꼭 그렇지는 않습니다.

특히 5년 고정형 주담대는 장기 시장금리의 영향을 많이 받습니다.

은행은 앞으로 몇 년 동안 자금을 조달해야 하기 때문에 국채금리, 은행채 금리 같은 시장금리를 참고해 대출금리를 정합니다.

그래서 기준금리가 내려가더라도 시장이 “앞으로 물가가 다시 오를 수 있다”거나

“장기금리가 높은 수준을 유지할 것 같다”고 판단하면 주담대 금리는 생각보다 잘 내려오지 않을 수 있습니다.

이 부분은 기존 글 「기준금리는 내리는데 왜 내 대출금리는 오를까?」와 연결해서 보면 이해하기 쉽습니다.

기준금리는 내리는 데, 왜 내 대출금리는 오를까?

요즘 변동금리를 선택하는 사람이 늘어나는 이유도 여기에 있다

최근에는 신규 주택담보대출에서 변동금리를 선택하는 비중이 크게 늘었습니다.

고정형 금리가 변동형보다 상대적으로 높아지자, 당장 낮은 금리를 선택하려는 차주가 늘어난 것입니다.

2026년 7월 신규 주담대에서 고정금리 비중은 31.9%까지 낮아졌고, 변동형 선택은 그만큼 늘었습니다.

다만 변동금리가 지금 더 낮다고 해서 항상 더 유리하다는 뜻은 아닙니다.

앞으로 시장금리가 더 오르면 변동금리 차주의 부담은 빠르게 커질 수 있기 때문입니다.

반대로 금리가 내려간다면 변동금리가 먼저 혜택을 볼 가능성도 있습니다.

결국 고정형과 변동형의 차이는 단순히 “어느 쪽 금리가 더 낮은가”보다 금리 변동 위험을 누가 감당하느냐의 차이에 가깝습니다.

대출 계약서에서 꼭 봐야 하는 것은 ‘고정기간’

주택담보대출을 받을 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 상품 이름이 아니라 계약 조건입니다.

특히 다음 표현을 구분해야 합니다.

순수 고정형인지,
5년 고정 후 변동형인지,
아니면 5년마다 금리를 다시 정하는 주기형인지입니다.

한국은행 통계에서도 금리변동 주기가 5년 이상인 주기형 대출을 통계상 ‘고정금리’로 분류하고 있습니다. 그래서 통계에서 말하는 고정금리와 소비자가 생각하는 ‘만기까지 금리가 변하지 않는 대출’이 반드시 같은 것은 아닙니다.

이 부분이 꽤 중요합니다.

뉴스에서 “고정금리 비중이 얼마다”라는 숫자를 봤다고 해서 모두 만기까지 금리가 고정된 대출이라고 생각하면 안 됩니다.

금리 갱신을 앞두고 있다면 무엇을 확인해야 할까?

5년 고정기간이 끝나기 시작했다면 먼저 은행에 다음 금리가 어떤 기준으로 산정되는지 확인하는 것이 좋습니다.

또 현재 이용 중인 대출을 그대로 유지했을 때와 다른 상품으로 갈아탔을 때 조건이 얼마나 다른지도 비교할 필요가 있습니다.

중도상환수수료가 남아 있는지, 대환대출이 가능한지, 변동금리로 전환된 뒤 금리가 얼마나 자주 바뀌는지도 함께 봐야 합니다.

특히 대출기간이 길수록 당장의 금리 몇십bp(0.1%포인트 단위) 차이보다 앞으로 금리가 어떻게 움직일 때 내 부담이 얼마나 달라지는지를 보는 것이 더 중요합니다.

앞으로 주담대 뉴스를 볼 때 이것만 보자

앞으로 “주담대 고정금리가 올랐다”는 기사를 보면 금리 숫자만 볼 필요는 없습니다.

먼저 확인해야 할 것은 세 가지입니다.

이 대출이 정말 만기까지 고정인지,
고정기간은 언제 끝나는지,
그다음 금리는 무엇을 기준으로 정해지는지입니다.

이 세 가지를 알고 있으면 고정금리라는 단어만 보고 안심하는 실수를 줄일 수 있습니다.

오늘 기억할 한 문장

‘5년 고정금리’는 30년 동안 금리가 고정된다는 뜻이 아닐 수 있습니다. 주담대에서는 고정금리보다 먼저 ‘고정기간이 언제 끝나는지’를 확인해야 합니다.